부동산과다보유법인 주식 양도 시 세금 문제와 절세 전략
부동산 보유 비중이 높은 비상장법인의 대주주가 주식을 양도할 때, 예상보다 훨씬 높은 세금이 부과되는 경우가 있습니다. 바로 부동산과다보유법인으로 분류되는 경우인데요. 일반 주식 양도세율(최대 25%, 지방세 포함 27.5%)과 달리 기본세율(최대 45%, 지방세 포함 49.5%)이 적용되어 세 부담이 크게 증가합니다.
이 글에서는 부동산과다보유법인의 판정 기준, 세율 차이, 그리고 1년 규정으로 불리는 조세회피 방지 규정까지 상세히 정리합니다.
이 글은 일반적인 세무 정보 제공 목적으로 작성되었습니다. 개별 사안에 따라 적용이 달라질 수 있으므로, 실제 거래 전 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
부동산과다보유법인이란?
부동산과다보유법인은 자산총액 중 부동산(토지, 건물, 부동산에 관한 권리)의 가액 비율이 일정 수준 이상인 법인을 말합니다. 소득세법에서는 이를 두 가지 유형으로 구분합니다.
두 가지 유형 비교
| 구분 | 특정주식 (50% 이상) | 부동산과다보유법인 주식 (80% 이상) |
|---|---|---|
| 부동산 비율 | 자산총액의 50% 이상 | 자산총액의 80% 이상 |
| 주식 소유요건 | 과점주주 50% 이상 보유 | 요건 없음 |
| 양도비율 요건 | 3년 내 50% 이상 양도 | 1주만 양도해도 과세 |
| 적용 세율 | 기본세율 6~45% | 기본세율 6~45% |
| 대상 업종 | 제한 없음 | 골프장, 스키장, 휴양시설 등 |
근거: 소득세법 제94조 제1항 제4호, 소득세법 시행령 제158조
50% 기준(특정주식)은 과점주주가 3년 내 50% 이상을 양도해야 과세 대상이 되지만, 80% 기준은 1주만 양도해도 높은 세율이 적용됩니다.
세율 비교: 얼마나 차이가 날까?
부동산과다보유법인 주식은 일반 비상장주식과 달리 기본세율이 적용됩니다. 이 차이가 실제로 얼마나 큰지 살펴보겠습니다.
세율 비교표
| 주식 유형 | 적용 세율 (국세) | 지방소득세 포함 |
|---|---|---|
| 일반 비상장주식 (대주주) | 3억 이하 20%, 3억 초과 25% | 최대 27.5% |
| 부동산과다보유법인 주식 | 6~45% (누진) | 최대 49.5% |
일반 대주주 세율 (중소기업/대기업 구분 없음):
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 20% | - |
| 3억원 초과 | 25% | 1,500만원 |
부동산과다보유법인 주식 세율 (기본세율 적용):
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
근거: 소득세법 제104조 (양도소득세의 세율), 국세청 양도소득세 안내
판정 요건 상세 분석
특정주식 (50% 기준) 판정 요건
소득세법 시행령 제158조에 따르면, 특정주식으로 분류되려면 다음 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다:
- 부동산 비율 요건: 자산총액 중 부동산 가액이 50% 이상
- 주식 소유 요건: 주주 1인 및 특수관계자가 주식의 50% 이상 보유 (과점주주)
- 양도 비율 요건: 3년 내 해당 법인 주식 합계액의 50% 이상 양도
[판정 흐름]
부동산 비율 50% 이상?
↓ Yes
과점주주(50% 이상)?
↓ Yes
3년 내 50% 이상 양도?
↓ Yes
→ 특정주식으로 과세
근거: 소득세법 시행령 제158조 제1항 제1호
부동산과다보유법인 주식 (80% 기준) 판정 요건
80% 기준은 요건이 더 단순하지만 적용 범위가 특정 업종(대통령령)에 한정됩니다:
- 부동산 비율 요건: 자산총액 중 부동산 가액이 80% 이상
- 업종 요건: 골프장업, 스키장업, 휴양콘도미니엄업, 전문휴양시설업 등
- 양도 비율 요건: 1주만 양도해도 과세
근거: 소득세법 시행령 제158조 제1항 제5호, 소득세법 시행규칙 제76조 제2항
80% 기준은 업종이 제한되어 있어, 일반적인 부동산 임대법인이나 부동산 투자법인은 주로 50% 기준(특정주식)으로 판정되는 것으로 알려져 있습니다.
판정 시점: 언제 기준으로 판단하나?
소득세법 시행규칙 제76조 제1항에 따르면, 부동산과다보유법인 해당 여부는 양도일 현재를 기준으로 판정합니다.
특정주식이나 부동산과다보유법인 주식의 분류는 양도일 현재 해당 법인의 자산총액 중에서 토지, 건물, 부동산에 관한 권리가액의 합계액이 차지하는 비율에 의하여 판정합니다.
예외적으로 양도일 현재의 자산총액을 알 수 없는 경우에는 직전 사업연도말의 자산총액을 기준으로 합니다.
근거: 소득세법 시행규칙 제76조 제1항
조세회피 방지 규정 (1년 규정)
핵심 규정 내용
소득세법 시행령 제158조 제4항(구 제3항 제2호)은 다음과 같이 규정하고 있습니다:
양도일부터 소급하여 1년이 되는 날부터 양도일까지의 기간 중에 차입금 또는 증자 등에 의하여 증가한 현금·금융재산 및 대여금의 합계액은 자산총액에 포함하지 않습니다.
입법 취지
이 규정은 부동산과다보유법인이 주식 양도 전에 인위적으로 자금을 차입하거나 증자하여 현금·금융재산을 증가시키고, 이를 통해 부동산 비율을 낮추는 방식의 조세회피를 방지하기 위한 것입니다.
근거: 소득세법 시행령 제158조 제4항
적용 예시
[예시 상황]
- 법인 자산총액: 10억원
- 부동산 가액: 6억원 (비율 60%)
- 양도일 6개월 전 차입금 3억원 증가
[잘못된 계산] (규정 미적용)
자산총액 = 10억 + 3억 = 13억원
부동산 비율 = 6억 ÷ 13억 = 46% → 50% 미만!
[올바른 계산] (1년 규정 적용)
자산총액에서 차입금 증가분 제외
자산총액 = 10억원 (차입금 3억 제외)
부동산 비율 = 6억 ÷ 10억 = 60% → 50% 이상 해당!
인정되지 않는 방법
| 방법 | 효과 |
|---|---|
| 양도일 1년 이내 차입금 증가 | ❌ 자산총액에서 제외됨 |
| 양도일 1년 이내 유상증자 | ❌ 증자로 인한 현금 증가도 제외됨 |
| 1년 이내 차입/증자 자금으로 금융상품 투자 | ❌ 금융재산도 제외됨 |
자산총액 산정 기준
평가 방법
소득세법 시행령 제158조에 따르면, 자산총액 및 각 자산의 가액은 다음 기준으로 산정합니다:
| 자산 유형 | 평가 기준 |
|---|---|
| 토지, 건물 | 장부가액과 기준시가 중 큰 금액 |
| 기타 자산 | 장부가액 (세무상 장부가액) |
| 무형고정자산 (개발비 등) | 자산총액에서 제외 |
| 1년 내 차입/증자 증가분 | 자산총액에서 제외 |
근거: 소득세법 시행령 제158조 제3항, 제4항
장부가액의 의미
국세청 예규(서면-2022-법규재산-0469, 2022.03.17.)에 따르면, "장부가액"이란 세무계산상 장부가액을 의미합니다:
"당해 법인의 장부가액"이란 당해 법인이 법인세법 제112조의 규정에 의하여 기장한 장부가액에 대하여 각 사업연도의 소득에 대한 법인세 과세표준 계산시 자산의 평가와 관련하여 익금 또는 손금에 산입한 금액을 가감한 세무계산상 장부가액을 말한다.
토지와 건물의 경우 장부가액이 기준시가보다 작으면 기준시가로 평가해야 합니다. 오래 전에 취득한 부동산일수록 기준시가가 더 클 가능성이 높습니다.
부동산 매각 후 주식 양도 시 판정
핵심 원칙
부동산을 먼저 매각한 후 주식을 양도하는 경우, 판정은 양도일 현재를 기준으로 합니다.
일부 세무 전문가들의 견해에 따르면, 차입 또는 증자 등을 하지 아니하고 소유한 부동산을 처분하고 받은 대가를 금융자산으로 보유하고 있는 경우, 해당 금융자산의 가액은 자산총액에 포함되는 것으로 해석됩니다.
부동산 매각의 효과 (일반적 해석)
| 상황 | 효과 |
|---|---|
| 부동산 매각 → 현금/금융자산 보유 | 현금/금융자산이 자산총액에 포함될 수 있음 |
| 결과 | 부동산 비율 감소 가능 |
1년 규정과의 관계
부동산 매각 대금은 차입이나 증자에 의한 것이 아니므로 1년 규정의 적용을 받지 않는 것으로 해석되는 경우가 있습니다. 다만, 이는 구체적 사실관계에 따라 다를 수 있습니다.
[부동산 매각 시 판정 예시 - 참고용]
- 법인 자산총액: 10억원
- 부동산 가액: 6억원 (비율 60%)
[부동산 3억 매각 후]
- 부동산 가액: 3억원
- 현금/금융자산: 3억원 증가
- 자산총액: 10억원 (변동 없음)
- 부동산 비율: 3억 ÷ 10억 = 30% → 50% 미만 가능
1. 위 예시는 일반적인 해석을 바탕으로 한 참고 자료입니다.
2. 부동산 매각 시 법인세 부담이 발생합니다.
3. 양도소득세 절감 효과와 법인세 부담을 종합적으로 비교해야 합니다.
4. 반드시 세무 전문가와 상담 후 진행하시기 바랍니다.
절세 전략으로 고려해볼 수 있는 방안
아래 내용은 일반적인 세무 정보 제공 목적으로 작성되었습니다. 개별 사안에 따라 적용이 달라질 수 있으며, 각 방안에는 장단점과 예상치 못한 세무 리스크가 있을 수 있습니다. 아래 방안들은 반드시 세무 전문가의 검토를 거친 후 실행하시기 바랍니다.
고려해볼 수 있는 방안들
1. 부동산 매각
- 사용 빈도가 낮은 부동산 매각
- ⚠️ 매각 시 법인세 부담 고려 필요
- ⚠️ 개별 사안별 세무 리스크 검토 필요
2. 사업 다각화
- 부동산 외 다른 사업 영역으로 확장
- 비부동산 사업 인수
- 장기적 관점에서 부동산 비율 감소 효과 기대
- ⚠️ 실질적인 사업 목적이 있어야 함
3. 분할 또는 합병 활용
- 회사법을 활용한 구조 조정
- 부동산 사업부문 분리 (인적분할)
- 비부동산 법인과의 합병
- ⚠️ 조세회피 목적으로 판단될 경우 부인될 수 있음
4. 장기적 자산 구조 개선
- 1년 이전에 미리 계획하여 자산 구조 변경
- 신규 사업 투자를 통한 비부동산 자산 비중 증가
- ⚠️ 실질적인 사업 목적과 경제적 합리성 필요
실무 체크리스트
부동산과다보유법인 해당 여부 점검
- 자산총액 중 부동산 비율 계산 (50% 또는 80% 기준)
- 토지/건물은 장부가액과 기준시가 중 큰 금액 적용
- 무형고정자산(개발비 등)은 자산총액에서 제외
- 1년 이내 차입/증자 증가분은 자산총액에서 제외
- 과점주주(특수관계자 포함) 지분율 확인
주식 양도 전 검토사항
- 양도일 현재 부동산 비율 예측
- 3년 내 기 양도 주식 합산 여부 확인 (특정주식)
- 세율 차이로 인한 세금 부담 계산
- 세무 전문가와 사전 상담
부동산 매각 검토 시
- 매각 시 법인세 부담 vs 양도소득세 절감 효과 비교
- 매각 대금이 자산총액에 포함되는지 세무 전문가 확인
- 매각 후 양도일까지의 타임라인 설정
- 세무 리스크 종합 검토
마치며
부동산과다보유법인 주식 양도 시 세금은 일반 주식 대비 상당히 높아질 수 있습니다. 핵심은 다음과 같습니다:
- 양도일 현재 기준으로 부동산 비율 판정 (소득세법 시행규칙 제76조)
- 1년 규정으로 인해 단기 차입/증자는 효과 없음 (소득세법 시행령 제158조)
- 부동산 실제 매각은 판정에 영향 줄 수 있으나 개별 검토 필요
- 사전 계획과 전문가 상담이 중요
부동산 보유 비중이 높은 법인의 대주주라면, 주식 양도 계획이 있기 충분한 기간 전부터 세무 전문가와 함께 자산 구조를 점검하시기 바랍니다.
관련 법령
주요 법령
- 소득세법 제94조 (양도소득의 범위)
- 소득세법 제104조 (양도소득세의 세율)
- 소득세법 시행령 제158조 (과점주주의 범위 등)
- 소득세법 시행령 제162조 (양도 또는 취득의 시기)
- 소득세법 시행규칙 제76조 (자산총액 산정)
참고 예규
- 서면-2022-법규재산-0469 (2022.03.17.) - 장부가액의 의미
참고 자료
- 국세청 양도소득세 안내
- 국세법령정보시스템 - 법령, 세법해석례, 질의회신 검색