이재명 정부 부동산 총력전: 1.29 공급대책부터 보유세 시그널까지
지난 1월 24일, 이재명 정부 부동산 정책 총정리 글에서 6.27 대책부터 신년 기자회견까지 정리했습니다. 그로부터 불과 2주, 부동산 정책의 수위가 크게 높아졌습니다.
이재명 대통령은 SNS를 통해 2주간 11차례 이상 부동산 메시지를 쏟아냈고, 1.29 공급대책(6만호)이 발표되었으며, 양도세 중과 유예 종료 보완책까지 나왔습니다. 더 주목할 것은 "세금으로 집값을 잡지 않겠다"던 기조가 "세제 수단도 배제하지 않는다"로 바뀌고 있다는 점입니다.
이 글에서는 1월 24일 이후 달라진 것들을 정리하고, 앞으로 어떤 변화가 예상되는지 살펴보겠습니다.
2주간 무슨 일이 있었나: 타임라인
기존 포스트 이후 주요 이벤트를 시간순으로 정리하면 이렇습니다.
2026.01.23 → 양도세 중과 유예 연장 "고려 안 해" (SNS)
2026.01.25 → "정부를 이기는 시장도 없다", "버티는 세금이 더 비싸면?" (SNS)
2026.01.29 → 1.29 공급대책 발표 (수도권 6만호)
2026.01.31 → "코스피 5000보다 쉽다", "이번이 마지막 기회" (SNS)
2026.02.02 → 국무총리 "세제 수단 배제하지 않는다"
2026.02.03 → 국무회의: "다주택 해소가 이익이 되는 제도 설계"
2026.02.03 → 대통령실 "5.9 전 계약 시 중과 유예" 보완책 발표
2026.02.05 → "똘똘한 한 채 갈아타기도 안 하는 게 이익" (SNS, 새벽 1시)
불과 2주 만에 정책 메시지의 수위가 눈에 띄게 높아졌습니다. 하나씩 살펴보겠습니다.
대통령의 SNS 부동산 메시지: 무엇을 말하고 있나
이재명 대통령은 1월 23일부터 2월 5일까지 엑스(X, 구 트위터)에 11차례 이상 부동산 관련 글을 올렸습니다. 대통령이 SNS로 직접, 그것도 새벽 시간에까지 부동산 메시지를 내는 것은 전례 없는 소통 방식입니다.12
주요 발언 정리
| 날짜 | 핵심 메시지 |
|---|---|
| 1/25 | "시장을 이기는 정부도 없지만, 정부를 이기는 시장도 없다" |
| 1/25 | "팔면서 내는 세금(양도세)보다 버티는 세금이 더 비싸도 그렇게 할 수 있을까" |
| 1/31 | "부동산 정상화는 코스피 5000보다 쉽고 더 중요한 일" |
| 1/31 | "기회가 있을 때 잡으시기 바란다. 이번이 마지막 기회" |
| 2/1 | "부동산 투기 때문에 나라 망하는 걸 보고도 왜 투기편을 드나" |
| 2/3 | "강남 3구 매물 11% 이상 증가" 기사 공유, 정책 효과 주장 |
| 2/5 | "똘똘한 한 채 갈아타기? 주거용이 아니면 안 하는 게 이익" |
메시지의 핵심 변화
기존 포스트에서 정리한 신년 기자회견(1/21) 때만 해도, 대통령의 기조는 이랬습니다:
"세금으로 집값을 잡는 방식은 웬만하면 하지 않겠다."
그런데 불과 4일 뒤인 1월 25일, "버티는 세금이 더 비싸면?"이라는 발언이 나왔습니다. 이것은 보유세 강화를 시사하는 것으로, 기존의 '세금은 최후 수단' 기조에서 한 발 나아간 것입니다.
2월 2일에는 김민석 국무총리도 "세제 등을 통한 부동산 접근법은 가능한 한 쓰지 않는 것을 기조로 하되, 배제하지는 않는다"고 밝혔습니다.3
정리하면:
| 시점 | 세금 기조 |
|---|---|
| 대선 공약 | 세금으로 집값 안 잡겠다 |
| 1/21 신년 기자회견 | 세제는 마지막 수단 |
| 1/25 SNS | "버티는 세금이 더 비싸면?" |
| 2/2 국무총리 | "세제 수단 배제하지 않는다" |
'세금으로 안 잡겠다' → '마지막 수단' → '배제 안 한다'로 점진적으로 수위가 올라가는 패턴입니다.
1.29 공급대책: 용산·태릉·과천 6만호
2026년 1월 29일, 기존 포스트에서 "1월 중순 추가 공급대책 발표 예정"이라고 안내했던 그 대책이 나왔습니다.45
핵심 내용: 2030년까지 6만호 착공
| 지역 | 물량 | 비고 |
|---|---|---|
| 용산 국제업무지구 | 12,600호 | 서울시는 8,000호 주장 |
| 과천 경마장 | 9,800호 | 렛츠런파크 부지 활용 |
| 태릉CC (노원구) | 6,800호 | 문재인 정부 때 무산 전력 |
| 성남 낙생 | 약 5,000호 | |
| 동대문 이문 | 약 4,000호 | |
| 강남 개포 등 | 약 21,500호 | 기타 소규모 다수 |
| 합계 | 약 59,700호 |
평가와 한계
긍정적 측면:
- 용산·과천·태릉 등 핵심 입지에 대규모 공급 시도
- 정부가 공급 의지를 숫자로 보여준 것 자체가 시장에 신호
우려되는 점:
서울시와의 갈등: 용산 국제업무지구에 대해 국토부는 12,600호를 발표했지만, 서울시는 "주거 비율 40% 이하, 최대 8,000호"라는 입장입니다. 협의가 완료되지 않은 상태에서 숫자가 먼저 나온 것입니다.5
태릉CC 재추진 우려: 2020년 8.4 대책 당시 10,000호를 계획했다가 주민 반발과 환경 문제로 무산된 전력이 있습니다. 이번에는 6,800호로 줄였지만, 같은 반대에 부딪힐 가능성이 있습니다.
실현 시점: 발표된 물량은 2030년까지의 착공 목표입니다. 실제 입주는 그로부터 2~3년 더 걸리므로, 단기 시장에 미치는 영향은 제한적입니다.
지자체 패싱 논란: 서울시·해당 지자체와 충분한 협의 없이 물량이 발표되었다는 비판이 나왔습니다.5
국민의힘과 서울시는 이에 맞서 "2031년까지 도심 31만호 공급" 계획을 별도로 발표하며, 부동산 정책을 둘러싼 여야·중앙-지방 간 경쟁이 본격화되고 있습니다.6
양도세 중과 유예 종료: D-91 (5월 9일)
기존 포스트에서 "5월 9일 만료 예정, 연장 없다"고 정리했는데, 이후 더 구체적인 움직임이 나왔습니다.
보완책: "5.9 전 계약하면 유예해준다"
2월 3일, 구윤철 대통령실 정책실장이 보완 방안을 발표했습니다.7
| 구분 | 조건 | 유예 기간 |
|---|---|---|
| 기존 조정대상지역 | 5월 9일 전 계약 체결 | 계약 후 3개월 이내 잔금/등기 |
| 10.15 신규 지정 지역 | 5월 9일 전 계약 체결 | 계약 후 6개월 이내 잔금/등기 |
쉽게 말하면: 5월 9일 전에 매매계약서에 도장을 찍으면, 잔금을 좀 늦게 치르더라도 중과를 피할 수 있습니다. 10.15 대책으로 새로 규제지역이 된 곳은 6개월까지 여유를 줍니다.
왜 이 보완책이 나왔나
정부 입장에서는 채찍(중과 종료)과 당근(유예 보완)을 동시에 쓰는 전략입니다:
- 채찍: 5.9 이후 중과세율 적용 (최고 82.5%)
- 당근: 지금 팔면 아직 기본세율만 적용
다주택자에게 "지금 팔면 세금이 적다, 5월 넘기면 2~3배 더 낸다"는 메시지를 보내면서, 동시에 계약 후 잔금까지의 시간적 여유를 줘서 실제 매물 출회를 유도하려는 것입니다.
중과세율 다시 한번 정리
| 구분 | 현재 (유예 중) | 5월 9일 이후 |
|---|---|---|
| 2주택자 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 + 20%p |
| 3주택 이상 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 + 30%p |
| 최고세율 | 45% + 지방소득세 | 최고 82.5% (지방소득세 포함) |
보유세 강화 시그널: 종부세는 어떻게 되나
기존 포스트에서는 "세금은 최후 수단"이라는 정부 기조를 전했는데, 2주 만에 분위기가 달라졌습니다.89
핵심 변수: 공정시장가액비율
공정시장가액비율이란?
종합부동산세(종부세)를 계산할 때, 공시가격에 곱하는 비율입니다. 이 비율이 높을수록 세금이 많아집니다.
| 정부 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 문재인 정부 | 95% (최고치) |
| 윤석열 정부 | 60% (대폭 인하) |
| 이재명 정부 | 60% 유지 중 → 80% 이상 상향 전망 |
왜 이게 중요한가?
공정시장가액비율은 시행령 개정만으로 바꿀 수 있습니다. 즉 국회 통과 없이 정부가 단독으로 올릴 수 있는 카드입니다. 양도세 중과 유예 연장(소득세법 개정 필요)과 달리, 여야 합의가 필요 없습니다.
거주 여부에 따른 차등 과세
전문가들 사이에서는 단순히 비율을 올리는 것이 아니라, 거주 여부에 따라 차등을 두는 방안이 유력하게 거론됩니다.
| 유형 | 전망 |
|---|---|
| 실거주 1주택 | 현행 유지 또는 소폭 조정 |
| 비거주 1주택 (투자용) | 강화 가능 |
| 다주택 보유 | 강화 유력 |
대통령의 1월 25일 SNS 발언("팔면서 내는 세금보다 버티는 세금이 더 비싸면?")은 바로 이 보유세 강화 방향을 시사한 것입니다.
예상 일정
| 시기 | 예상 이벤트 |
|---|---|
| 5월 9일 | 양도세 중과 유예 종료 |
| 7~8월 | 부동산 세제 개편안 발표 예상 |
| 하반기 | 종부세 공정시장가액비율 조정 가능 |
시장은 어떻게 반응하고 있나
매물 변화
정부가 강경 메시지를 쏟아내면서, 일부 변화가 나타나고 있습니다:
- 서울 강남 3구 아파트 매물 11% 이상 증가 (이재명 대통령이 직접 SNS에서 이 수치를 공유)10
- 하지만 시장 전체로 보면 아직 대규모 매물 출회로 이어지지는 않은 상태
'버티기' vs '정책 의지'
부동산 시장의 핵심 구도는 이렇습니다:
| 버티기 요인 | 정책 압박 요인 |
|---|---|
| '정권 바뀌면 달라진다' 학습효과 | 대통령의 초강경 의지 표명 |
| 서울 입주물량 급감 (2025년의 13.6%) | 양도세 중과 유예 종료 (5.9) |
| 공사비 급등으로 착공 부진 | 보유세 강화 시그널 |
| 공급 효과 체감까지 3~5년 | 대출 규제 지속 |
양극화 심화 전망:
양도세 중과 유예가 종료되면, 강남 등 핵심지에서는 매물 잠김이 더 심해질 수 있습니다. 반면 수도권 외곽과 지방에서는 절세용 급매물이 쏟아지며 하락 압력이 커질 전망입니다.11
여야 충돌: 투기 억제 vs 중산층 피해
부동산 정책을 둘러싼 여야 갈등도 격화되고 있습니다.
이재명 대통령 (2/2, SNS)
"망국적 부동산 투기 옹호도, 시대착오적 종북 몰이도 이제 그만 하시면 어떨까요."12
국민의힘 송언석 원내대표
"부동산 정책은 계곡의 불법 식당을 철거하듯이 밀어붙여서 해결할 수 없다. 소수 다주택자를 모조리 범죄자 취급하며 마치 이들 때문에 주택가격이 폭등하는 것처럼 왜곡한다."
국민의힘 박수민 의원
"양도세 중과 유예 종료로 나온 매물은 실수요자가 아닌 현금 부자가 흡수하는 구조다. 결국 자산 양극화만 심화된다."13
부동산 정책이 단순한 경제 이슈를 넘어 정치적 대결 구도로 확대되고 있는 상황입니다.
지금 알아야 할 것: 대상별 정리
다주택자
| 변화 | 시기 | 대응 포인트 |
|---|---|---|
| 양도세 중과 유예 종료 | 5월 9일 | 5.9 전 계약 시 3~6개월 잔금 유예 가능 |
| 보유세 강화 가능 | 하반기 | 공정시장가액비율 상향 시 종부세 증가 |
| "똘똘한 한 채" 경고 | 진행 중 | 비거주용은 갈아타기도 불리할 수 있음 |
1주택자
- 실거주 1주택은 대부분의 규제에서 상대적으로 안전
- 다만 비거주 1주택(전세 놓고 다른 곳에 거주)은 보유세 강화 대상이 될 수 있음
- 대통령 발언: "주거용이 아니면 장특공제도 이상하다"
무주택 실수요자
- 투기 수요 억제로 단기적으로는 유리한 방향
- 다만 대출 규제(주담대 6억 한도)는 여전히 실수요자에게도 부담
- 1.29 공급대책의 실제 입주 시점은 2028~2030년 이후
앞으로의 관전 포인트
| 시기 | 이벤트 | 주목 이유 |
|---|---|---|
| 5월 9일 | 양도세 중과 유예 종료 | 다주택자 매물 출회 여부가 판가름 |
| 6월 3일 | 지방선거 | 부동산이 핵심 이슈, 정치적 변수 |
| 7~8월 | 세제 개편안 발표 (예상) | 보유세 강화 수준 확정 |
| 하반기 | 공정시장가액비율 조정 | 종부세 실질 인상 여부 |
| 연중 | 1.29 공급대책 후속 | 용산·태릉 등 실현 가능성 검증 |
마치며
2주 전 기존 포스트에서 이재명 정부의 부동산 정책을 이렇게 요약했습니다:
"세금으로 때리지 않고, 대출로 조이고, 공급으로 근본 해결한다"
2주가 지난 지금, 이 요약은 수정이 필요합니다:
"대출로 조이고, 공급을 밀어붙이며, 필요하면 세금도 쓴다"
'세금은 최후 수단'이라던 기조에서, 보유세 강화 시그널이 나오기 시작했습니다. 5월 양도세 중과 유예 종료가 첫 번째 분기점이고, 7~8월 세제 개편이 두 번째 분기점이 될 것입니다.
시장의 '버티기'와 정부의 '의지'가 어떤 결과를 낳을지, 이번만큼은 정말 다른 결과가 나올지 지켜볼 필요가 있습니다.