이재명 정부 부동산 정책 총정리: 6.27 대책부터 1월 신년 발언까지

2026년 1월 21일, 이재명 대통령은 신년 기자회견에서 부동산 정책 방향을 밝혔습니다. "세금으로 집값을 잡지 않겠다"는 발언이 큰 화제가 되었는데요. 과연 이재명 정부의 부동산 정책은 어떤 흐름으로 진행되어 왔고, 앞으로 어떻게 될까요?

이 글에서는 2025년 6월 취임 이후 발표된 주요 대책들을 정리하고, 누가 어떤 영향을 받는지, 서울 부동산 시세는 어떻게 될지 객관적으로 분석해 보겠습니다.

이재명 정부 부동산 정책의 큰 그림

이재명 정부의 부동산 정책은 한마디로 '대출 규제 + 공급 확대'입니다. 과거 문재인 정부가 세금 규제(종부세, 양도세 등)로 집값을 잡으려다 실패한 경험을 교훈 삼아, 다른 접근법을 택한 것입니다.

정책의 3대 축

주요 대책 타임라인

2025.06.27 → 6.27 대책 (대출 규제)
2025.09.07 → 9.7 대책 (공급 확대)
2025.10.15 → 10.15 대책 (3중 규제)
2026.01.02 → 주택공급추진본부 출범
2026.01.21 → 대통령 신년 기자회견
2026.01 중순 → 추가 공급대책 발표 예정

이재명 대통령 1월 발언 핵심 정리

2026년 1월 21일 신년 기자회견

이재명 대통령은 신년 기자회견에서 부동산 정책 방향에 대해 상세히 밝혔습니다.¹²

세금 규제에 대한 입장

"세금으로 집값을 잡는 방식은 웬만하면 하지 않겠다고 대선 때도 밝힌 바 있습니다. 세제는 마지막 수단으로 두는 것이 낫습니다."

• 세금 정책은 본래 재정 확보가 목적인데, 다른 정책 목표에 전용하면 부작용 발생
• 다만 "사회적 문제가 될 정도로 선을 넘으면" 세제 수단도 동원할 수 있다고 여지는 남김

다주택자 양도세 중과 면제 연장은 없다

2026년 1월 23일 후속 발언에서, 오는 5월 9일 만료 예정인 다주택자 양도세 중과 면제 제도에 대해 "연장은 전혀 고려하지 않고 있다"고 못 박았습니다.³

양도세 중과 면제란?

2022년 5월 윤석열 정부 출범과 함께 시행된 제도로, 다주택자가 주택을 팔 때 부과되던 추가 세금(중과분)을 한시적으로 면제해주는 정책입니다. 1년 단위로 연장해왔으나, 이재명 정부에서 종료됩니다.

업계에서는 일부 다주택자의 세 부담이 기존 대비 2배 이상 증가할 것으로 전망합니다.

장기보유특별공제 비판

대통령은 장기보유특별공제(장특공제) 제도에 대해서도 비판적 입장을 밝혔습니다.

"다주택은 물론, 비거주 1주택도 주거용이 아닌 투자·투기용이라면 장기보유했다고 세금 감면은 이상해 보입니다. 장특공제 제도가 매물을 막고 투기를 권장하는 꼴입니다."

장기보유특별공제란?

부동산을 오래 보유할수록 양도소득세를 깎아주는 제도입니다. 예를 들어 10년 이상 보유하면 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

집값 현황 진단

"우리나라 집값은 평균적인 노동자가 15년을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 살 수 있는 구조입니다. 투자 자산 대부분이 부동산에 집중된 나라는 세계적으로도 드뭅니다."

이 발언은 현재 주택 시장의 심각성을 인정하면서도, 해법으로 수도권 집중 완화와 자산 배분 다변화(주식시장 활성화)를 제시한 것으로 해석됩니다.

6.27 대책: 초강력 대출 규제의 시작

2025년 6월 27일, 이재명 정부 출범 후 첫 번째 부동산 대책이 발표되었습니다. 금융위원회 주도로 발표된 이 대책은 '문재인 정부 대출 규제를 모두 합한 것보다 강력하다'는 평가를 받았습니다.⁴⁵

주요 내용

1. 주택담보대출(주담대) 한도 6억원 제한

수도권·규제지역에서 주택을 구입할 때 받을 수 있는 주담대 최대 한도가 6억원으로 제한되었습니다. 소득이나 주택 가격과 관계없이 적용됩니다.

예시로 이해하기

• 10억짜리 아파트 구입 시: 예전에는 소득에 따라 7~8억 대출 가능 → 이제 최대 6억
• 15억짜리 아파트 구입 시: 예전에는 소득에 따라 10억 이상 가능 → 이제 최대 6억

2. 다주택자·갭투자 전면 차단

갭투자란?

전세를 끼고 소액의 자기 자본으로 주택을 구입하는 투자 방식입니다. 예를 들어 10억짜리 집에 8억 전세를 끼면 2억만 있어도 집을 살 수 있죠. 6.27 대책은 이런 갭투자를 사실상 원천 차단했습니다.

3. 전 금융권 확대 적용

기존에 일부 은행만 자율적으로 시행하던 규제들을 은행·보험·저축은행 등 전 금융권으로 확대했습니다.

시행 시기와 시장 반응

규제는 발표 바로 다음날인 6월 28일부터 적용되어 시장에 큰 충격을 주었습니다. 이창용 한국은행 총재는 "굉장히 높게 평가한다"며, "갭투자를 원천 차단한 것도 긍정적"이라고 발언했습니다.⁵

9.7 대책: 수도권 135만호 공급 계획

2025년 9월 7일, 정부는 공급 확대 중심의 두 번째 대책을 발표했습니다.⁶

핵심 내용: 5년간 135만호 공급

공급 방법

1. 재건축·재개발 활성화: 절차 간소화, 규제 완화
2. 신규 공공택지 확보: 서리풀(2만호), 고양대곡(0.9만호) 등
3. 3기 신도시 공급 가속화: 인천계양 첫 입주(2026년)

한계와 평가

공급 대책의 가장 큰 문제는 시차입니다. 오늘 발표해도 실제 입주까지는 최소 3~5년이 걸립니다. 그래서 단기적으로는 수요 억제책(대출 규제)을 병행할 수밖에 없습니다.

10.15 대책: 서울 전역 3중 규제

2025년 10월 15일, 이재명 정부의 세 번째이자 가장 강력한 대책이 발표되었습니다.⁷⁸

규제지역 대폭 확대

기존 규제지역: 서울 강남3구(강남·서초·송파) + 용산구 = 4개 구

10.15 이후: 서울 25개 전체 구 + 경기 12개 지역

3중 규제란?

서울 전역이 다음 세 가지 규제에 동시에 묶였습니다:

금융 규제 추가 강화

기타 금융 규제

• 스트레스 금리 인상: 1.5% → 3% (대출 한도 더 축소)
• 중도금 대출 한도: 분양가의 60% → 40%
• 위험 가중치 상향: 2026년 1월로 조기 시행

청약 규제 강화

재건축·재개발 규제

• 재건축: 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도 금지
• 재개발: 관리처분인가 이후 양도 금지
• 조합원당 공급 주택 수: 1주택 제한

논란과 부작용

찬성 의견:

• 단기 과열을 효과적으로 억제
• 투기 수요 원천 차단

반대 의견:

• 노원·도봉·강북 등 비강남 지역까지 규제하는 것은 과도
• 실수요자도 피해, 중도금 40% 축소로 청약 당첨자도 어려움
• 거래 절벽 초래

1월 공급대책 예고: 무엇이 나올까?

2026년 1월 2일, 국토교통부의 주택공급추진본부가 공식 출범했습니다.⁹ 김윤덕 국토부 장관은 "이르면 1월 중순쯤 추가 주택 공급대책을 발표하겠다"고 밝혔습니다.

예상 내용

장관 발언

"국토부가 주로 담당하는 공급 대책은 단기간에 한꺼번에 제시할 수 있는 성격의 사안이 아닙니다. 수도권 전 지역을 대상으로 지속적으로 공급 여력을 점검하며 순차적으로 발표할 준비를 하고 있습니다."

윤석열 정부 vs 이재명 정부 비교

두 정부의 부동산 정책 기조는 정반대라고 할 수 있습니다.¹⁰¹¹

핵심 철학 비교

세부 정책 비교

공통점

두 정부 모두 재건축·재개발 규제 완화에는 공감대가 있습니다. 이재명 대통령도 대선 공약에서 이를 약속했었습니다.

누가 어떤 영향을 받나?

1. 다주택자 (가장 큰 타격)

예시: 다주택자 A씨가 보유 중인 아파트를 5월 9일 이후에 팔면, 5월 8일 이전에 팔 때보다 양도세가 수천만원~수억원 더 나올 수 있습니다.

2. 1주택자

3. 무주택 실수요자

4. 청약 준비자

5. 전세 세입자

전세대출 규제 강화로 고액 전세는 어려워질 수 있습니다. 다만 정부는 전세시장 안정 대책도 별도로 준비 중입니다.

서울 부동산 시세 전망

현재 상황 (2026년 1월 기준)

양극화 심화

2025년 17개 광역 지역 중 5개 지역만 상승:

2026년 전망

전문가들은 대체로 서울 집값 상승세 지속을 전망합니다.¹⁵

상승 요인:

• 공급 절벽 (착공 부족 누적)
• 풍부한 시중 유동성
• 수도권 집중 지속

하락 요인:

• 초강력 대출 규제
• 거래 절벽 지속
• 금리 인하 지연

주택산업연구원은 2026년 서울 아파트 가격이 약 4.2% 상승할 것으로 전망했습니다. 다만 올해(2025년)보다는 상승 폭이 줄어들 것으로 보입니다.

마치며

이재명 정부의 부동산 정책을 한마디로 요약하면:

"세금으로 때리지 않고, 대출로 조이고, 공급으로 근본 해결한다"

과거 문재인 정부가 종부세·양도세 강화로 시장을 잡으려다 오히려 부작용(매물 잠김, 가격 급등)을 겪은 경험이 반영된 것으로 보입니다.

하지만 이 접근법에도 과제가 있습니다:

1. 공급의 시차: 공급 대책 효과는 3~5년 뒤에나 체감
2. 실수요자 피해: 강력한 대출 규제로 실수요자도 어려움
3. 거래 절벽: 규제 강화로 거래량 급감, 시장 왜곡 우려
4. 양극화 심화: 서울만 계속 오르고, 지방은 계속 떨어지는 현상

1월 중순 발표 예정인 추가 공급대책이 어떤 내용을 담을지, 그리고 5월 다주택자 양도세 중과 부활이 시장에 어떤 영향을 줄지 주목됩니다.

참고 자료